Главная » НЕДВИЖИМОСТЬ » Екатеринбург. Как точечная застройка превратила город в смелого капиталиста

Екатеринбург. Как точечная застройка превратила город в смелого капиталиста

Источник: 66.RU

Источник фотографии

В Екатеринбурге ежегодно строят миллион квадратных метров жилой недвижимости. По итогам 2018 года количество работающих кранов в городе составило 129 штук, и это максимум за четырехлетку. Но так было не всегда.

В девяностые, после распада СССР, стройка переживала кризис. Однако именно тогда формировался пул строителей, которые до сих пор играют на рынке ключевую роль. Редакция 66.RU в партнерстве с компанией «Атомстройкомплекс», которая в следующем году отметит 25-летие, проследила, как отрасль вставала на ноги. Читайте воспоминания участников этих перемен.

От госстройки к рынку

Свердловск рванул в развитии как раз в период застоя: в 1966–1970 годах здесь построили 2,7 млн кв. м жилой недвижимости. К моменту утверждения нового генерального плана, который учитывал перспективы на 25–30 лет, местные власти вели в городе застройку Юго-Западного района, Уралмаша, Вторчермета, Химмаша и Втузгородка. К восьмидесятым годам в Свердловске сдали в сумме 20 млн кв. м жилья. После перестройки, к середине 1990-х, объемы упали до 200–250 тыс. кв. м.

Переход к рыночной экономике не позволил Екатеринбургу развиваться по советской модели, когда стройку заказывал отдел капстроительства исполкома Горсовета, а проектировал — институт «Свердловскгражданпроект». В девяностые развалились крупные госинституты, которые работали в сфере строительства. Из-за этого очень многие специалисты ушли из профессии, а выпускники архитектурных вузов предпочитали торговать, потому что это было выгоднее, чем проектировать.

Мощные строительные тресты стали базой для появления частных коммерческих фирм типа «Уралмонолита», СМУ-3 и МЖК-4, позже преобразованного в Red Group. Другим компаниям получить землю в то время было сложнее: главный архитектор города Геннадий Белянкин знал все подводные камни, кто за кем стоял, и абы кому площадки не согласовывал.

В тот же период складывался класс «новых русских». Некоторые владели не одной соткой земли за городом и мечтали о собственных замках.

Владимир Каганович, архитектор:

— Это было время заказчиков в спортивных костюмах Abibas. Типичные просьбы звучали так: «я купил детсад — переделай его в банк» или «из квартиры на первом этаже — магазин». И, конечно, всем нужен свой дом. Похоже, что они все прочитали в детстве стихотворение Сергея Михалкова про «большой красивый красный дом, похожий на дворец».

Один из таких «мечтателей» поручил Кагановичу спроектировать пятиэтажный коттедж по эскизам другого архитектора. «Это было несуразное сооружение по типу шатровой церкви», — рассказывает архитектор. Если бы это был не самый первый заказ — точно отказался бы, но заказ был первым… Хотелось заработать первые свои деньги, но для начала пришлось убеждать клиента не строить такое нелепое здание. Бизнесмен отвечал: мол, здание никто не увидит, потому что его закроют пятиметровым глухим забором и протянут сверху колючую проволоку, так что — чертите быстрее. Чертили и параллельно продолжали отговаривать хозяина, хотя и без особой надежды», — вспоминает Каганович.

Неожиданно сработал смешной аргумент: «Вы хотите на пятом этаже бильярд, но как его туда доставите по узкой винтовой лестнице? Построите четыре этажа, поставите бильярд, а потом купол достроите?» В итоге заказчик передумал и отменил заказ, но, что нехарактерно для девяностых, работу, выполненную на 70%, оплатил.

В 1995 году на рынок, который состоял из братков, успевших сколотить капитал, и организаций из советского прошлого, зашла новая компания — «Атомстройкомплекс». «Команду набирали по знакомству, тех, с кем работали, в ком были уверены, переманивали обещаниями и перспективами туманными — потому что реально предложить еще нечего было. В разгар бардака людей срывали с насиженных теплых мест», — утверждают старожилы.

Именно АСК построил первое в Екатеринбурге элитное жилье на улице Красноармейской — дом со свободными планировками, спуском в подземный паркинг на лифте и закрытым двором.

«Сейчас город растет в высоту, но в девяностые люди устали жить в хрущевках и панельках, у них начали появляться деньги. Произошел бум коттеджного строительства: возникали таунхаусы на Широкой Речке, Чусовском тракте, Юго-Западе, но затраты на них оказались огромными. В этом контексте город объявил конкурс на застройку Красноармейской», — отмечает Валерий Гаранин, главный архитектор АСК.

Валерий Гаранин, архитектор «Атомстройкомплекса»:

— Мы год проектировали коттеджи с гаражами на три-четыре места для зажиточных граждан. При этом понимали, что частный сектор в самом центре Екатеринбурга — не лучшее место. И мы предложили хитрую застройку — дома-замки, чтобы сохранить камерный масштаб, но не строить коттеджи. Это решение оказалось градостроительно более привлекательным.

Позже технологии, опробованные в этом квартале, начнут применять при строительстве массового жилья. В компании понимали, что невозможно построить «капитализм» во всем городе сразу, но в своем дворе это сделать реально. Те закрытые дворы в «квартале миллионеров» сыграли свою роль в том, что люди стали ощущать своим не только квартиру, но пространство вокруг подъезда, начали преображать его.

От панелек к монолиту

Постепенно произошли изменения с конструктивом. Монолитное домостроение в Екатеринбурге приходило на смену панельному. Новая технология придавала зданию пластичность, открывала простор фантазии архитектора. Относительно быстрый переход на монолит принято объяснять тем, что тогдашний мэр Аркадий Чернецкий не был сторонником панельных домов.

К тому же монолитно-каркасное строительство было доступно для молодых компаний, таких как «Атомстройкомплекс»: чтобы начать работу, им не требовалась обширная материальная база. Достаточно было приобрести бетонный завод, организовать доставку бетона до стройплощадки и собрать команду проектировщиков. Покупать панели на заводе, чтобы тягаться с государственной машиной по строительству жилья, для таких предприятий было малореально. Да и неперспективно.

Михаил Вяткин, бывший главный архитектор Екатеринбурга:

— Буквально 25 лет назад мы не знали, что такое монолитный железобетон. Кроме панелей и кирпича, практически ничего не было. Мы построили первое здание в монолитном железобетоне — жилой дом на Маршала Жукова, и потом дело пошло. Мы стали пионерами в этом направлении.

Хорошая архитектура предполагает хорошие материалы, считает Михаил Вяткин. В 1994 году он съездил в США и привез кучу справочников по стройматериалам, а потом, по собственному признанию, задумался: у нас этого все равно нет. С той же проблемой сталкивались все, кто выходил тогда на строительный рынок.

Например, специалисты «Атомстройкомплекса» не смогли найти качественные стеновые материалы. Тогда в области функционировало старое производство газоблоков, однако геометрия и качество изделий были, по словам участников рынка, отвратительными.

Застройщик выкупил у энергетиков, которые избавлялись от непрофильных активов, старый завод по производству газоблоков в Рефтинском, переоснастил его по европейскому образцу, установил немецкое оборудование. Также АСК построил современные заводы по производству извести, фасадного материала — кирпича, утеплителя, обеспечив себя и рынок всем необходимым.

Валерий Гаранин:

— Мы проектировали наше офисное здание на Белинского, 39. Тогда я включил в проект отделки фасада гнутые стекла, которые никто до этого в городе в таком количестве не применял. Мы поехали с главным инженером на выставку, и я ему показал эту технологию. Тогда это, конечно, выглядело как магия… Пал Аркадьевич заявил: «Мы сами будем это делать!» — я, конечно, не ожидал такого поворота. Начали производство в Арамиле. Прихожу на объект, а они мне: все трещит. Если делать некачественные штампы, то по краям стекло отгибается и, когда прижимаете к профилю, лопается. Целую партию в тот раз запороли. Но в итоге научились.

Взамен созданных как под копирку многоэтажек в спальных микрорайонах начали появляться необычные дома. Архитекторы стремились избавиться от социалистических принципов застройки, прямых углов, панельного домостроения и самовыражались: украшали фасады, экспериментировали с планировками и смешивали стили.

Стиль архитектуры девяностых современники обозначают как авторский. Офисная «стекляшка» легко могла соседствовать с купеческим особняком. Пестрый, эклектичный город — это заслуга того времени. Каждый новый дом становился индивидуальным настолько, насколько позволял вкус архитектора.

Валерий Гаранин:

— Действующие архитекторы вышли из проектных институтов, стали самостоятельными, но все равно хотели встречаться. Собирали творческие мастерские при «Уралархпроекте», проводили советы, куда приглашали главного архитектора города. Там договаривались друг с другом: я на этом месте проектирую, а ты не порть вид. Городские власти влияли на градполитику опосредованно: создавали условия и площадки для обмена мнениями. И это работало эффективно.

Если архитекторы одинаково понимали потребности покупателей, то с инвесторами взаимопонимание находили не всегда. Владимир Каганович вспоминает такой случай: приходит застройщик и заказывает проект многоэтажного жилого дома, который состоял бы только из двухкомнатных квартир. Продажники фирмы якобы подсчитали, что двушки расходятся лучше.

— Но ведь так не бывает, — пытался возразить архитектор. — Нужен выбор.

— Нам виднее, — ответили в стройфирме.

В итоге этот дом «из одних двушек» переделывали на два раза: дольщики покупали по две, по полторы, по половине квартиры и обращались к автору за перепланировками.

От кварталов к точечной застройке

Точечная застройка — еще один феномен девяностых — возникла из-за того, что, с одной стороны, в бюджете города не было денег на градостроительное планирование, с другой — у власти не было четкого плана действий из-за нестабильной экономики. Но строить надо было, существовала потребность в новом жилье, поэтому отводили землю под застройку маленькими участками.

«Это было время накопления капитала, денег на подготовку новых площадок ни у кого не было. Вот и оставалось идти на уплотнение застройки, подключаться к существующим сетям, быстро заработать деньги, вкладывать в развитие. И так много раз», — объясняет участник процесса. Да, мэрия не предотвращала проблемы для жителей и закрывала глаза на автомобильные пробки, нехватку парковочных мест, плохие дороги. При этом городские власти дали возможность развиваться бизнесу, люди вкладывали деньги в стройку, город начал расти.

«Это издержки роста. В тот период особой альтернативы не существовало. Я знаю города, где не было точечной застройки, и чего сейчас с ними?! Как правило, это слабая архитектура, плохая инфраструктура, вялая деловая активность. Точечная застройка — временная мера: дали пациенту таблетку, проследили, что выздоравливает. Сейчас пациент в порядке, рынок есть», — рассуждает Гаранин.

Так Екатеринбург приобрел статус смелого капиталиста. Инвесторы понимали, что здесь можно работать, и переезжали. Ближе к концу девяностых мэрия перехватила у бизнесменов рычаг управления стройками и начала диктовать свои условия. Масштаб личности Чернецкого был больше его чина. По должностным обязанностям мэр не влиял на архитектурный облик отдельного здания, но спокойно мог заблокировать строительство, если оно ему по каким-то причинам не нравилось.

Владимир Каганович:

— Архитектор Сергей Скуратов как-то сказал: «Я не должен знать, какой вкус у моего мэра». Но вкус нашего мэра нам всем был известен, что, впрочем, не мешало согласовывать нормальную архитектуру. Когда я пришел к главному художнику согласовывать фасад офисного здания на набережной, то он отложил эскиз, а вечером перезвонил: «ЧАМ [Чернецкий Аркадий Михайлович, — прим. ред.] грустно посмотрел и сказал, что в целом, конечно, ничего, а нельзя ли чего-нибудь… такого?» Мы знали, что «чего-нибудь такое» означало арки, колонны, желтый цвет внешней отделки.

«Чего-нибудь такого» архитектор делать не стал.

Вообще Чернецкий не боялся экспериментировать. В 2004 году в китайский Гуанчжоу приехала большая делегация строительного сообщества Екатеринбурга. Там Михаил Вяткин подговорил Валерия Ананьева построить небоскреб. Мол, мэр же видит, как это реализовано в Китае, и почему уральский город должен ограничиваться 16 этажами? По возвращении в Екатеринбург «Атомстройкомплекс» подготовил предложение по строительству высотного здания, мэрия отвела землю.

Валерий Ананьев, гендиректор НП «Управление строительства «Атомстройкомплекс»:

— Мы запроектировали здание около 100 метров — чтобы и высокое, и экспертизу пройти было проще. Уже почти возвели коробку, как вдруг меня вызвал Аркадий Михайлович. ЖК «Февральская революция» уже возвышался над площадью и был виден из окон администрации. Он спросил: «И это все? Мы же договаривались о небоскребе!» И попросил добавить еще этажей пять.

В итоге девелопер поднял здание на 140 метров (42 этажа). Из-за этого возникла необходимость повторного прохождения экспертизы — уже федеральной, в Москве. На старте это представлялось очень трудоемко. Но АСК повезло: в преддверии саммита ШОС в городе вышло постановление правительства о том, чтобы разрешить некоторые проекты смотреть в областном отделении госэкспертизы. И ЖК «Февральская революция» тоже вошел в их число. Это был первый жилой небоскреб в Екатеринбурге.

Небоскреб появился в 2010 году, а покупатели начала двухтысячных красоту здания оценивали в последнюю очередь — прежде всего интересовала цена. Тогда еще не сформировалась система ипотечного кредитования, поэтому основными клиентами были люди с наличными.

Валерий Гаранин:

— Время было беспокойное, на рынок вышли те, у кого реально были деньги. Заказчик был своеобразный: если есть деньги, чего жить в 15 метрах? Многих не пугали квартиры в 200 метров. Но важно было успеть урвать выгоду, потому что цены бешено скакали. Вчера ты мог купить квартиру по 29 тыс. рублей за квадратный метр, а через три дня пришел — и она уже стоит 40 тыс. рублей. Выяснилось, что кто-то скупает недвижимость и перепродает дороже. И тут же в компании выходит приказ тоже по 40 тысяч продавать.

К 2003 году строительный рынок в городе укрепляется, возникает конкуренция, а застройщики решают соревноваться амбициями и навыками. В 2003–2006 годах застройщики начинают возводить первые высотные дома в Екатеринбурге. В 2007 году были сданы «Аквамарин» и ЖК «Кольцо Екатерины». Спустя три года «Атомстройкомплекс» ввел в эксплуатацию первый жилой небоскреб «Февральская революция», который поднялся на 140 метров. Дом больше года числился самым высоким объектом в городе, пока не достроили БЦ «Высоцкий».

С середины нулевых Екатеринбург окончательно оформился как административный и деловой центр Урала. Cтоличный статус привлекал в город новых жителей. В 2006 году наметилась положительная динамика по приросту населения. С того же года местные девелоперы не возводили меньше 700 тыс. кв. м жилья.

Оставить комментарий

Ваш email нигде не будет показан. Обязательные для заполнения поля помечены *

*

Яндекс.Метрика