Главная » НЕДВИЖИМОСТЬ » Инструкция: как читать градостроительные документы

Инструкция: как читать градостроительные документы

Источник: Вести.Недвижимость

Источник фотографии

Умение анализировать информацию из открытых источников – очень полезный навык, в том числе сильно помогающий в жизни.

О том, как разбираться в градостроительных документах, рассказывает Ольга Мельникова, главный архитектор проектов градостроительного бюро Маster’s Plan.

Довольно часто в своей работе мы сталкиваемся с ситуациями, когда жители (и не важно, сельской ли местности или большого города) внезапно обнаруживают, что около их дома вдруг начинается стройка, около недавно купленной квартиры в тихом районе, запланировано появление крупной эстакады, или, наоборот, недорого проданный дачный домик, до которого было не добраться, получает новую жизнь за счет улучшения транспортной доступности.Таких ситуаций вполне можно было бы избежать, если бы жители заранее посмотрели градостроительные документы, которые легко находятся в интернете и совершенно не сложны для понимания всеми, кто не имеет отношения к градостроительству.

Какие же бывают виды планов территориального развития и какие наиболее интересны для жителей?

Градостроительный кодекс, который, есть в свободном доступе, говорит, как минимум, о двух понятиях – территориальном планировании и градостроительном зонировании. Территориальное планирование определяет в первую очередь назначение территорий и места размещения объектов для государственных нужд. Градостроительное зонирование, уже основываясь на материалах территориального планирования, определяет территориальные зоны и устанавливает градостроительные регламенты. Вместе они необходимы для того, чтобы обеспечить устойчивое развитие территорий нашей необъятной страны.

Документация по территориальному планированию должна разрабатываться дедуктивным методом – от общего к частному. Так, схемы территориального планирования на уровне Российской Федерации содержат сведения о том, где и на каких уровнях страны будут строиться объекты транспортной инфраструктуры – автодороги, железные дороги, порты, это может быть стратегическое планирование в таких отраслях, как оборона, образование, здравоохранение. Следующий уровень – документы территориального планирования на уровне субъектов РФ. Это те же самые схемы, но более «детальные». В них речь идет о ключевых направлениях развития в регионах, областях городах федерального значения.

Так, например, в 2015 году была утверждена схема территориального планирования РФ применительно к территории республики Крым и г. Севастополя в отношении ряда областей.

Наконец, Генеральные планы — самый мелкомасштабный в иерархии документов территориального планирования, это уровень муниципальных образований, городов. Если говорить конкретно о Москве, то действующий Генеральный план города был утвержден 5 мая 2010 года, и будет действовать вплоть до 2025 года. Материалы Закона «О Генеральном плане города Москвы» можно легко найти на официальном сайте правительства Москвы mos.ru набрав в поисковике ключевые слова.

Что же можно понять из генплана?

Любой градостроительный документ, и генплан не исключение, это всегда текст и графика для самого положения (утверждаемой части) и для материалов по обоснованию. Графический материал представляется, как правило, в виде схем. Для Генерального плана основная схема – это карта функциональных зон.

Если говорить простым языком – это схема, на которой вся территория города поделена на территории, закрашенные в определенный цвет, который обозначает специфику функционального назначения этой зоны к заданному генпланом расчетному сроку. Это могут быть жилые зоны, многофункциональные, промышленные, зоны транспорта, водных поверхностей и другие. Ко всем цветам на схеме есть условные обозначения фунционального назначения.

В составе схемы функциональных зон есть навигация по административным округам и районом, что значительно ускоряет работу с картой. В текстовой части самого положения в обязательном порядке отображаются параметры функциональных зон. Если говорить об объектах местного значения, то как правило это обобщенные предельные ТЭПы (Технико-экономические показатели) по функциональным зонам. Также из основных схем генплана, которые интересны жителям, можно назвать карту планирования размещения объектов местного, то есть городского или муниципального значения.

Так, на схеме объектов местного значения обозначены зоны планируемого размещения административно-деловых, учебно-образовательных, торгово-бытовых, лечебно-оздоровительных и прочих объектов, важных для городского, районного масштаба. Схемы обоснования генерального плана, включают в себя еще около 15 схем, в том числе: схемы с объектами культурного наследия, особо охраняемыми и природными территориями, схемы с объектами транспорта и т. д. Все они также очень наглядные, с навигацией по районам и условными обозначениями.

Любой человек не из сферы градостроительства может легко эти схемы прочитать, сделать для себя определенные выводы. Жителям важно понимать, что генеральный план – это масштаб города, т.е. действительно больших территорий. Мы же, например, как градостроители, разрабатываем следующую по иерархии градостроительную документацию – проекты планировок территорий. Мы работаем с более мелкими элементами градопланировочной структуры: кварталами, микрорайонами, реже – с районами, то есть с территориями, масштаб которых более понятен жителям даже графически.

Если в материалах генерального плана многоуровневая развязка будет показана просто абстрактным кружочком с условным обозначением, а планируемая магистральная улица – просто линией, то в проекте планировки жители уже увидят примерную ширину проезжей части, ее борта и некую понятную трассировку. Но надо понимать, что и это совсем не последняя стадии работы над линейным объектом, после утверждения проекта планировки территории на него будет разрабатываться рабочая документация, в процесс которой также могут вносится уже небольшие, но изменения по оси проезжей части и уточняться прочие планировочные и конструктивные решения в отдельных узлах и участках.

Мы с вами должны понимать, что поскольку генплан Москвы был утвержден почти 15 лет назад, а Москва каждый день развивается, меняется ее градостроительная среда, локальные корректировки на последующих стадиях – это абсолютно нормальный рабочий момент.

При переходе от общего – генерального плана, к более частному – проекту планировки территории, сама территория рассматривается в более крупном масштабе и, конечно, в этой связи могут появляться уточняющие и корректирующие решения. Надо сказать, что в практике современного московского градостроительства, некоторые такие решения воспринимаются жителями как весьма кардинальные. Оно и понятно, ведь скорость развития, а значит и изменения современного мегаполиса намного выше, чем возможная скорость внесения изменений в документы территориального планирования. И на стадии проекта планировки, если есть такая возможность, может идти своего рода адаптация мероприятий, заложенных в процессе подготовки генплана в начале нулевых годов, к Москве завтрашнего дня.

Материалы проекта планировки в обязательном порядке выносятся к жителям – на публичные слушания, и эту процедуру, конечно, жителям важно не пропустить. Местная администрация всегда также в обязательном порядке организует информационное оповещение о проведении публичных слушаний, назначает даты проведения экспозиции по материалам проекта планировки. Важно знать, основное, что утверждает проект планировки территории – это предельные параметры и зоны будущего размещения объектов. То есть жители, глядя на материалы проекта планировки, должны понимать: здесь пройдет дорога, здесь будет детский сад, на этом участке появится жилой комплекс.

Какими же будут эти объекты, каким будет пятно застройки, какого цвета будет фасад в этом документе еще не уточняется. Уточняются только параметры: например, детский сад не выше 15 метров, плотностью на участке не более 7 тыс. кв. м на гектар. И тут заинтересованным жителям предстоит вспомнить уроки математики – умножить предельную плотность в тыс. кв. м на площадь участка в гектарах, и тогда станет понятно, какой максимальной площадью объект может быть размещен в этой зоне. Возвращаясь к процедуре публичных слушаний, добавлю, что все замечания жителей, которые они высказывают во время собрания, заносятся в протокол.

После публичных слушаний замечания также можно подать письменно в течение недели. К этим срокам тоже нужно относиться очень внимательно, потому что после дать свои замечания и пожелания по проекту планировки будет уже крайне сложно. Дальнейшее согласование проекта планировки территории происходит уже с органами местного самоуправления. В Москве это Москомархитектура и соответствующие департаменты.

Оставить комментарий

Ваш email нигде не будет показан. Обязательные для заполнения поля помечены *

*

Яндекс.Метрика