Главная » НЕДВИЖИМОСТЬ » Покупатели ждут рекордно дешевой ипотеки. Квартиры в Москве и Подмосковье в августе-сентябре 2019 года

Покупатели ждут рекордно дешевой ипотеки. Квартиры в Москве и Подмосковье в августе-сентябре 2019 года

Источник: IRN.RU

Источник фотографии

Курс Центробанка на снижение ключевой ставки сыграл с рынком недвижимости злую шутку – покупатели не выходят на сделки, потому что ждут, когда ипотека подешевеет еще больше. Из-за ситуации с ипотекой и ажиотажа в начале года в связи с реформой долевого строительства спрос на столичном рынке в годовом выражении падает четвертый месяц подряд.

Предложение

По данным агентства недвижимости «Азбука Жилья», по состоянию на конец августа в «старой» Москве продавалось 17,6 тыс. квартир суммарной площадью 1 414 000 кв. м. По сравнению с июлем 2019 г. количество квартир сократилось на 2%, их площадь – на 2,2%, а с августом 2018 г. — на 19% и 14% соответственно.

«ИНКОМ-Недвижимость» значимых колебаний объема предложения по сравнению с предыдущим месяцем не наблюдает. По информации компании, с июля этот показатель вырос на символические 0,2%. При этом «Икном», так же как и «Азбука», отмечает снижение объемов предложения по сравнению с прошлым годом. Относительно августа 2018-го количество выставленных на продажу объектов уменьшилось на 10,6%.

«Согласно нашим прогнозам, до конца года объем предложения останется примерно на текущем уровне. При увеличении активности покупателей осенью данный показатель закономерным образом должен уменьшаться, однако в нынешнем году этого не произойдет, поскольку мы ожидаем в этот же период пропорционального роста количества продавцов», — говорит Сергей Шлома, директор департамента вторичного рынка компании «ИНКОМ-Недвижимость».

В Подмосковье предложение также уменьшается. На вторичном рынке области, по данным «Азбуки Жилья», в августе предлагалось 11,5 тыс. квартир или, в пересчете на квадратные метры, – 684 000 кв. м жилья. Это на 1,5% меньше по количеству и на 1% — по площади, чем в июле. По сравнению с августов 2018 г. объем предложения снизился на 26% (и по количеству, и по суммарной площади).

Спрос

Небольшое оживление рынка в июле, простимулированное снижением ипотечных ставок, вновь сменилось падением спроса. В августе Росреестр зарегистрировал в Москве 10 683 перехода прав на недвижимость в рамках сделок купли-продажи жилья – на 15% меньше, чем месяцем ранее.

В годовом выражении спрос падет с мая, и август не стал исключением – в прошлом месяце рынок недосчитался 16% сделок.

В целом за январь-август 2019 г. на вторичном рынке Москвы было зарегистрировано 95 312 переходов прав на недвижимость, что лишь на 1,2% больше, чем за аналогичный период 2018 г. То есть падение рынка в последние четыре месяца к настоящему времени почти полностью нивелировало рост в начале года, обеспеченный всплеском ипотечного спроса в конце 2018 г.

Подмосковная «вторичка» демонстрирует в целом похожую динамику: 50 204 перехода прав в августе, на 4,7% меньше, чем в июле, и на 9,9% — чем в августе 2018 г. За восемь месяцев — 382 883 перехода прав, плюс 1,7% к прошлому году.

Потенциальный (количество обращений) и реальный (число авансов) спрос падает и в агентствах недвижимости. Глубина разная: например, в «Азбуке Жилья» количество авансов сократилось на 1% и в месячном, и в годовом разрезе, а в «Инкоме» — на 10% и 12% соответственно.

Главной причиной стагнации на вторичном рынке, как ни парадоксально, стал курс Центробанка на уменьшение ключевой ставки, который внушает потенциальным покупателям надежду на дальнейшее и более существенное удешевление ипотеки. Если первый этап снижения ставок воспринимался покупателями с некоторым энтузиазмом («надо покупать, пока ипотека вновь не подорожала»), которого, впрочем, все равно не хватило даже для ликвидации отставания от прошлого года, то после второго снижения ключевой ставки стало ясно, что это новый тренд, и люди теперь ждут от ипотеки новых рекордов. Как следствие, количество ипотечных договоров, зарегистрированных Росреестром на первичном и вторичном рынке Москвы, в августе упало на 12,6% относительно июля и на 15,2% по сравнению с августом 2018 г. (О вероятности такого развития событий IRN.RU предупреждал в мае – см. «Снижение Сбербанком ставок по ипотеке не приведет к всплеску спроса»).

В Подмосковье, где спрос еще больше зависит от ипотеки, количество кредитных сделок в месячном выражении сократилось в августе на 2,5%. В годовом пока наблюдается рост – на 8,8%.

Тем не менее, по данным «Инкома», доля сделок с ипотекой на вторичном рынке Москвы в августе увеличилась до 41,2% с 38,2% в июле. После января (42,3%) это один из самых высоких результатов для текущего года. Для сравнения: в августе 2018-го доля ипотечных сделок на вторичном рынке жилья была равна 39,1%, подчеркивает Сергей Шлома.

Как бы там ни было, сроки экспозиции квартир в столице растут. По данным «Инкома», в августе данный показатель составил в среднем 71 день – это максимум для 2019 г. По отношению к июлю (55 дней) срок экспозиции увеличился на 29,1%.

Тормозит спрос и поведение продавцов. Обнадеженные сокращением ставок и ростом цен на первичном рынке, вызванным ажиотажем в связи с реформой 214-ФЗ, владельцы жилья становятся менее сговорчивыми, что, опять же, отпугивает покупателей.

По данным аналитического центра www.irn.ru, в августе квадратный метр на вторичном рынке недвижимости подорожал в среднем на полпроцента, до 176 200 руб. (см. «Обзор рынка недвижимости по итогам августа 2019 года»). А средний бюджет покупки квартиры, по информации «Азбуки Жилья», вырос относительно июля на 1,5% — до 25,1 млн руб.

Как и в июне, главным драйвером рынка в августе была дорогая недвижимость — наилучшую ценовую динамику по итогам месяца показали высокобюджетные сегменты. Если в среднем квадратный метр прибавил 0,5%, то рассчитываемый IRN.RU индекс дорогого жилья (20% самых дорогих квартир) вырос на 1%. Это подтверждают и данные «Азбуки Жилья»: средняя стоимость покупки квартир экономкласса за август увеличилась на символические 0,3% до 9,28 млн руб., комфоркласс подешевел на 1% (19,75 млн), а бизнес-класс, наоборот, прибавил 2% (43,93 млн руб.).

Дорогая недвижимость вышла в лидеры на фоне ослабления рубля – владельцы такого жилья привыкли мыслить в долларах. При этом надо отметить, что речь идет в большей степени о ценах предложения, а не реальных сделок, и, как правило, через некоторое время стоимость внезапно подорожавших лотов возвращается в рыночное русло.

Тем более что этой осенью риелторы не ждут резкой активизации спроса. Скорее наоборот. По сравнению с августом некоторый рост покупательской активности, конечно, имеет место быть – как всегда с началом делового сезона. По словам Екатерины Никитиной, директора агентства недвижимости «PROобмен», спрос на конкретные объекты в первой половине сентября оказался выше, чем в первой половины августа 2019 г., на 7%. «Позитивная динамика связала с очередным снижением ипотечных ставок и продолжающемся оттоком покупателей из новостроек во «вторичку», — комментирует Никитина. Однако, по мнению директора департамента вторичного рынка компании «ИНКОМ-Недвижимость» Сергея Шломы, «с точки зрения покупательской активности сентябрь этого года однозначно будет хуже сентября 2018-го, согласно нашим приблизительным оценкам, процентов на 15%». По итогам осени в целом «Инком» прогнозирует снижение спроса на 25% в сравнении со сверхприбыльными осенними месяцами 2018-го.

Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Оставить комментарий

Ваш email нигде не будет показан. Обязательные для заполнения поля помечены *

*

Яндекс.Метрика